賃貸経営を検討するにあたり、気になるものの一つが入居者の家賃滞納ではないでしょうか。

せっかく部屋は決まっているのに、家賃が入らないとなると、オーナー様にとって頭の痛い問題となってしまいます。

家賃滞納に関連した裁判で、最高裁判所の判決が出され、その判決が多くの耳目を集めました。

家賃滞納問題の難しさが改めてクローズアップされたものです。

この裁判は、家賃保証会社の契約条項の有益性が争われた訴訟で、最高裁が消費者契約法に基づいて、条項を無効とする判断を下し、契約書の使用差し止めを指示しました。

保証会社が入居の際に、賃借人と交わした契約内容に基づいて対応しようとした行為自体が無効とされたもので、家賃滞納の対策の難しさを物語る判決となっています。

家賃滞納に関しては、数自体はそう多くはないものの一定数が見られており、特にコロナ禍の影響や長引く景気の低迷などで滞納率が高まっているのが現状です。

家賃滞納が起こった場合、家賃の集金を含めた一括管理を委託している場合や家賃保証会社を利用している場合など、オーナー様が直接対応することはありません。

不動産管理会社や家賃保証会社が対応し解決に向けて対応します。

問題なのは自主管理のオーナー様です。

家賃滞納が悪化するケースが最も多いのは入居者と直接のやり取りを行う自主管理のオーナー様といえます。

滞納額が膨れ上がり、大きな問題にならないためにも、初期に手を打つことが重要なポイントといえます。

特に自主管理のオーナー様は、家賃滞納リスクを抑えるためにも、不動産管理会社に管理を依頼するか、家賃保証会社などの利用を検討しておくといいでしょう。

コロナ禍を機に、社会全体がデジタル化に対し、拍車がかかっています。

賃貸住宅市場においてもここ1年で急速にデジタル化に向けて加速しました。

不動産取引時における書面の電子化が令和4年5月18日に解禁。

デジタルデータの本格的な使用がスタートしました。

主な内容は下記の通りです。

• 宅地建物取引士の押印廃止
• 重要事項説明のIT化
• 契約締結時書面の電磁的方法による提供可能
• 媒介契約締結時書面の電磁的方法による提供可能

電磁的方法による提供とは、宅建業法に基づき交付する書面が電子メール、Webからのダウンロードによる提供やCD-ROMなどを活用し交付することです。

契約関連の書面が電子書面でやり取りができるようになり、賃貸経営を取り巻く環境もデジタル化に大きな一歩を踏み出しています。

デジタル化が進んだのは契約関係だけではありません。

オンライン内見やWeb接客などに取り組んでいる企業も多く、直接来店から現地案内するといった従来の流れが大きく変化しています。

弊社でもデジタル化の一環として360度VR内覧やIT重説などをすでに行っています。

ご来店いただくことなく、部屋探しや重要事項の説明を受けることが可能です。

お客様にとって便利で快適な取引ができるように今後もデジタル化の動きを注視しながら取り組んでまいります。

大規模修繕工事にかかる資金を備えるための全く新しい共済制度が、国土交通省の認可を得て誕生しました。支払う共済掛金は全額経費として計上することができます！

対象は 「外壁」「屋根・軒裏」 です。

建物も、人の体と同じです。
新築時は良くても、年数を経れば色々と不具合が出てきます。

入居者の退去に伴う原状回復だけでなく、経年劣化による外壁や屋根の修繕工事は避けることはできません。
物件の規模によって異なりますが、数百万～数千万という多額の資金が必要で、多くのオーナー様にとって修繕のための長期的な資金確保は悩みの種となっています。

本来必要な大規模修繕を先延ばしにしてしまうと、賃貸経営にとって大きなデメリットとなってしまうかもしれません。

• 外観の劣化により物件の競争力が低下してしまう
  　　　↓
• 収益が減り、いざ修繕を行う資金の確保が困難になる
  　　　↓
• 一層の老朽化を招く
  　　　↓
• 空室が増え、家賃収入が減ってしまう

安定した賃貸経営のためには、長期的に物件を維持管理していくための 「積立」が必要です。
しかし、現況は賃貸住宅における修繕積立金は課税対象となってしまい、オーナー様も積み立てにくいといった事情があります。

そこで昨年、国土交通省から認可を得て設立された「全国賃貸住宅修繕共済協同組合」が提供する「賃貸住宅修繕共済」がスタートしました。組合に加入し、支払う共済掛金は全額経費として計上することができますので、オーナー様が効率的に大規模修繕への備えができます。

外壁改修工事・屋上防水工事に備える「賃貸住宅修繕共済」制度とは？

長期修繕計画書に基づいた共済期間、掛金を拠出し、将来の修繕工事費用に備える制度です。

上記のようなメリットがありますが、
共済対象が「外壁」「屋根・軒裏」に限られる、
長期修繕計画書の提出が必要、
途中解約における返戻金がない
など、注意すべき点もあります。

この共済を扱えるのは限られた業界団体の会員である賃貸管理会社だけで、厳正なる審査を経てハッピーハウスも「共済代理店」の認可を受けました 。
「賃貸住宅修繕共済」のご質問などございましたら、 「共済代理店」 であるハッピーハウスにお気軽にお問い合わせください。

詳しいご案内は、こちらのページをご覧ください。

賃貸住宅の大規模修繕に備える共済｜ハッピーハウス株式会社
https://www.happy-house.co.jp/kyosai/

前回のブログでは、空き家問題における学生さんからの質問に対しての回答を紹介させて頂きました。

今回のブログでは、ご質問の続きと回答を紹介いたします。

４．今の空き家対策に対する、即効性のある対策は存在するのか。自社で意識していることはあるのか？ 

A: 

空き家が増加している要因は人口が減少していることが大きな要因だと前述しました。 

ここで一つ疑問が生まれるかもしれません。 

それは、なぜ人が住まなくなった家をそのまま空き家状態にしているのかという点です。 

さっさと解体し、更地にしてしまった方が空き家の管理に悩まされなくて済むのではないかと感じる人もいるのではないでしょうか? 

住まなくなった家を空き家状態にしている理由はいくつか挙げられます。 

いくつかの理由を挙げると 

• 解体に費用がかかる 
• 思い出のある家を残しておきたい(実家など) 
• 空き家のままにしておいた方が、固定資産税が安い 

などが挙げられます。 

まず、解体費用に関してはいくつかの自治体で老朽化した危険な空き家に対して、解体の補助金を出しているところもあります。 

解体に関する補助金制度を取り入れる自治体がもっと増えると、空き家の数は減るかもしれません。 

もう一つ挙げたいのが固定資産税です。 

空き家や空き家が建っている土地は、所有者に対して毎年固定資産税が課税されています。 

空き家の建っている土地は住宅用地となり、「住宅用地に対する課税標準の特例措置」が適用されるのです。 

そのため、住宅用地ではない土地と比較すると、1/3若しくは1/6まで低く課税されています。 

もし、空き家を解体し住宅用地ではなくなると、単純計算で固定資産税が3倍若しくは6倍まで跳ね上がりますので、空き家のまま放置している人が多いのが現状といえます。 

これらの対策として2014年に成立したのが「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）です。 

詳しい内容に関してはこちらのURLをご覧ください。 

https://www.akiya-akichi.or.jp/what/sochihou/

空き家対策として管理されていない空き家に国が介入できるようになった制度ですが、最悪の場合、行政代執行により解体までできるようになっています。 

いくつかの過程を経て最悪の場合は解体になるのですが、その前に勧告を受けてしまうと前述した「住宅用地に対する課税標準の特例措置」から外れます。 

つまり建物があっても固定資産税が高くなってしまいます。 

これらが現在空き家に対して行われている対策の主な例です。 

すでにこの法律が成立してから数年が経過していますが、空き家が急激に減少はしていませんので即効性があるかどうかは疑問です。 

しかし今後、空き家の数が想定通りに増加していくとしたら、このような法律が厳格に適用され、空き家に対する所有者の責任がもっと厳しくなると考えています。 

弊社の取り組みとして、具体的に空き家に対して取り組んでいるかといわれれば、まだそこまで積極的ではないかもしれません。 

しかし、不動産をうまく活用し、所有者やお客様の役に立つことを常に考えていますので、空き家に対して他の有効活用方法の提案や、空き家管理サービスの周知などを積極的に行って、少しでも空き家解消の一助になればと考えています。 

５．自社が行っていることが他業界にどのような影響を与えているか 

きちんと管理されていない空き家がもし近所にあったら、近隣住民はどのように感じるでしょうか? 

まず、不快に感じると思います。 

また、不法侵入や火災などのリスクも感じてしまい、治安面で不安を感じる人もいるのではないでしょうか? 

空き家とはいえ、きちんと管理していない廃墟のような家が近くにあると誰も得しないと思います。 

近隣の不動産における資産価値においても決してプラス要因ではありません。 

私たち不動産業界に関わる人間として、空き家の管理や具体的な活用方法を提案することで、地域住民の安心感や、不動産価値を高める意義があるのではないでしょうか。 

他業界というよりもそのエリアの住民に対して安心安全を提供できる、ひいては、福岡圏内で事業を行っている弊社として地域貢献の一環となるのではないか? 

弊社の経営理念の一つに　地域社会の共感を得られる事業価値の創造といった文言がありますが、この経営理念の一環に沿った取り組みになっているのではないかと思います。 

空き家問題は、今後深刻な社会問題となりうる可能性が非常に高いファクターです。 

さまざまな取り組みを不動産会社が提案、実行すると同時に、若い学生さんなどが空き家問題を受け止め状況や対策を知ることも解決の要因になりえます。 

学生さんに限らず、不動産に関するお悩みをお持ちの方や、不動産のことをもっと勉強したい方などは気軽にお問い合わせください。 

また、空き家を所有して、活用方法が見つかっていない方や、空き家管理が不安な方などは、是非弊社にご一報いただけましたら解決に向けたご提案を行います。 

内閣府が5月12日に公表した4月の「景気ウォッチャー調査」結果によると、「景気は持ち直しの動きが見られ、先行きについてはウクライナ情勢による影響も含め、コスト上昇等に対する懸念が見られる」とまとめられています 

また、帝国データバンクが調査するTDB景気動向調査の4月調査の結果、4月の景気DIは0.4ポイント増の40.8となり2ヶ月連続で改善しました。 

また、不動産DIも0.4ポイント増の43.2とこちらも2ヶ月連続で改善しています。 

景気が持ち直しの方向に向かっているのですがコスト上昇に対する懸念が高くなっているという現状です。 

令和3年度の貸家新設が5年ぶりに増加 

令和3年度の貸家新設着工戸数が前年比9.2%増の33万戸と平成28年以来、5年ぶりに増加しました。 

エリア別の貸家新設着工件数を見てみると、 

首都圏‥‥‥前年比6.8%増の約12万7千戸 

近畿圏‥‥‥前年比16.2%増の約5万6千戸 

中部圏‥‥‥前年比16.6%増の約3万3千戸 

と軒並み増加しています。 

都道府県別で大幅増となったのは岩手県、福井県、京都府、奈良県、広島県ですが1道14県が前年度比マイナスとなっていますので、県別で動きが異なっています。 

人口移動はわずかな上昇傾向 

総務省が発表した令和3年の住民基本台帳人口移動報告によると、令和3年の1年間に市区町村区間、都道府県間、都道府県内の移動率は前年と同率かわずかながら上昇となっています。 

コロナ禍が落ち着きを見せ始め、人流が動き始めたことが示された結果といえます。 

特に目立つのが都道府県別転入超過率の変化です。 

転入超過となっているのが東京都、大阪府、福岡県の3都府県です。 

全国的な人口減少の中、都心部への転入の動きが顕著となっていることがわかります。 

このような指標も賃貸住宅経営には重要な指標となりますので、参考にされてみてはいかがでしょうか。 

2022年4月1日より「民法の一部を改正する法律」が施行されました。

今回の改正により、18歳や19歳が成人の仲間入りをしましたが、賃貸経営においても18歳や19歳の新成人がひとりで賃貸借契約が可能となりました。

これにより、今後オーナー様や管理会社はどのような点に注意する必要があるのでしょうか?

成人年齢の引き下げによる賃貸経営への影響

18歳、19歳が成人となることで今後

• 携帯電話の契約がひとりで可能
• クレジットカード契約がひとりで可能
• 賃貸借契約がひとりで可能

この中でオーナー様が気になるのは、賃貸借契約ではないでしょうか?

今までは、未成年者が親の同意なしに賃貸借契約を締結した場合、未成年者取消権により、契約を取り消すことが可能でした。

民法改正により、18歳、19歳は親権者同意書の提出が不要となります。

学生用の賃貸マンションなどを所有されているオーナー様などは、18歳、19歳の学生でも親権者同意書を必要としなくなりますので、集める書類がひとつ少なくなります。

ただし、契約者の権利と義務をしっかりと説明していなければトラブルが増えてしまう可能性も考えられます。

また、高校卒業時の部屋探しの場合、契約者が18歳の場合と17歳の場合がありますのでこちらも注意が必要です。

確認作業を怠らないようにしなければいけません。

世界では18歳以上の成人が主流となっていますが、これから日本の社会全体が18歳成人に慣れ親しむまでにはもう少し時間が必要になるでしょう。

民法改正などさまざまな要因により、賃貸契約や不動産情勢は毎年同じ状況ではなく刻々と変化しています。

このような時勢の変化に対して、ハッピーハウスもしっかり法改正に合わせて対応してまいります。

国土交通省は、賃貸住宅に関連した様々な疑問点を解説した「民間賃貸住宅に関する相談対応事例集」の再改訂版を公表しました。

この事例集は、賃貸住宅の賃貸借関係紛争に関する事例が記載されており、相談者の悩みを解決する参考にと作成されています。

相談者を立場別に分類し

• 借主からの質問
• 連帯保証人からの質問
• 貸主からの質問

に分けています。

借主からの質問に関しては、入居前・入居中・退去時

貸主からの質問に関しては、重要事項説明・契約・更新・家賃

などが時系列で解説されている事例集です。

この事例集の特徴は、参考資料として各種書式例や相談先、トラブルの迅速な解決にかかる制度が紹介されている点です。

全体像が理解できるので、非常にわかりやすい事例集となっています。

またさまざまな改訂を反映していることも挙げられ、

平成24年　「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」の変更に伴う改訂

令和4年　 「改正民法」に伴う改訂

を行っており、今回の改訂は、

• 極度額の定め
• インターネット環境の変化
• 家賃債務保証業者の活用増加

といった賃貸借契約実務において重要性を増している事項についてQ&Aを新設し改正民法の適用関係についても解説しています。 

さらに、賃貸借契約実務に関連する最高裁判例や国の新たな制度追加、アンケートの結果などのデータ更新などをアップデートしています。

また、参考条項へのQRコード追加といった利便性も向上しています。

賃貸住宅に関する諸問題が行政サイドからコンパクトにまとめられた資料です。

国土交通省のホームページからダウンロードが可能ですので一度ご覧になってはいかがでしょうか?

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000117.html

コロナ禍が原因でリモートワークが増えたことにより、住環境ニーズが少し変化していることが想定されます。

最近公表された調査レポートから変化を見せる賃貸ニーズのポイントを紹介しましょう。

アットホーム㈱が「不動産のプロが選ぶ　2021年下半期問い合わせが多かった条件・設備ランキング」による条件編のランキングは下記の通りです。

第1位　毎月の家賃を下げたい

第2位　通学先、通勤先の近くへ引っ越したい

第3位　ペット可物件に引越ししたい

コロナ禍の影響により現在の家賃より安い物件への引越し希望や、自宅で過ごす時間が増えたことからペット可物件のニーズが高まりました。

次に設備編のランキングは下記の通りです。

第1位　インターネット接続料無料

第2位　オートロック

第3位　温水洗浄便座

やはりコロナ禍の影響によりリモートワークやオンライン授業が続いたことからネット環境やセキュリティが重視されているといえるでしょう。

次にIT企業のイタンジ㈱が行った「引越しにおける住まいのこだわりに関する意識調査」から賃貸ニーズを見てみましょう。

家賃以外の住まいにおけるこだわり条件のランキングは下記の通りです。

第1位　間取り

第2位　駅からの距離

第3位　静かさ

今後、コロナが収束に向かったとしてもネット環境の重視やセキュリティに関する要望は根強く残るものと想定されています。

このような設備面の充実を計ることにより賃貸ニーズを取り込むが賃貸経営のポイントです。

福岡中央賃貸住宅経営者協会主催の第４３回定期セミナーを開催します！

７年ぶりに改訂される火災保険の改訂内容とその影響について、そして建物修繕や大規模改修について、賃貸経営に役立つ２つのテーマで当社スタッフからお話させていただきます。

ぜひ、ご参加ください。

お申込みはこちらから。福岡中央賃貸住宅経営者協会公式サイト

2022年度はハッピーハウスに4名の新入社員が入社しました。

今年度の新入社員も初々しくやる気に満ち溢れた若者ばかりです。

しばらくは、業務や知識を学ぶ研修を各部署で行い、実際に現場に出てもしっかり対応できるように日々学んでいます。

この写真は4月6日に私たちが行った、不動産の専門用語や業務の流れなどを研修したときのものです。

不動産の用語って、特に不動産に関する経験がない人にはわかりにくく、とっつきにくい言葉が並んでいます。

社会人一年目のフレッシュマンが理解しやすく、入り込みやすい言葉で説明し、現場に出ても困らないように指導しています。

難しい言葉が並んで戸惑うこともあったでしょうが、みんな前のめりで研修を聞いてくれて、私もやる気を分けてもらった研修でした。

これから、時には厳しい社会に出てお客様のために精一杯頑張る若い社員たちです。

きっと、色々な壁にぶつかることもあると思いますが、この研修が難問にぶつかったときに少しでも役に立ったら嬉しいなと思いながら講師を務めた研修でした。