2022年後半に賃貸住宅を探す際に問い合わせがあった内容を「条件」と「設備」面からまとめたデータ「不動産のプロが選ぶ2022年下半期問い合わせが多かった条件・設備～賃貸編～」が不動産情報サービスのアットホーム㈱から発表されました。

条件面のランキングは以下の通りです。

ランキング	条件面
1位	通学・通勤先へ近い場所への引越し
2位	転勤のために引越し
3位	ペット可物件へ引越したい
4位	毎月の家賃を下げたい
5位	部屋数を増やしたい
6位	今より広い部屋に住みたい
7位	進学のための引越し
8位	仕事や作業用の部屋が欲しい
9位	設備をグレードアップしたい
10位	防音性を上げたい

通勤や通学などの利便性を最も重要視される方が多いことがわかりますが、ペットの需要も根強く、多頭飼いを希望されている傾向も出ています。

次に設備面のランキングを見てみましょう。

ランキング	設備面
1位	駐車場
2位	インターネット接続料無料
3位	オートロック
4位	洗面所独立
5位	モニター付きインターホン
6位	温水洗浄便座
7位	追い焚き機能
8位	宅配ボックス
9位	駐輪場
10位	高速通信インターネット

インターネット関連が2位と10位にランクインしています。

近年では料金面だけではなくスピード面を気にする傾向が増えていることもわかります。

また、セキュリティに関する設備も要望が多く、セキュリティ面を重視する傾向は今後も強まっていくといえるでしょう。

このように、問い合わせの多い設備は、入居者に人気の設備として要望が強いため、入居率を高めるためにできる限り設置することが望ましいといえます。

ハッピーハウスでは、契約時と退居時のお客様にアンケートをいただき、重要視される設備面なども独自に分析しています。

コストパフォーマンスの高い設備を推進することにより高入居率の維持に役立てていますので、空室でお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたらハッピーハウスにお声がけ下さい。

住宅価格の高騰を反映し、賃貸住宅の注目度が高まっています。

景気の回復やコロナ禍の反動による人流の活発化などにより、賃貸住宅の需要が伸び、市場の改善に期待がかかっています。

2023年4月の賃貸経営を取り巻く市場環境をまとめました。

内閣府が4月10日に発表した3月の「景気ウォッチャー調査」の結果によると、3月の景気DIは前月差1.3ポイント上昇の53.3となり、2ヶ月～3ヶ月先の景気先行きに対する判断DIでは、前月を3.3ポイント上回り、54.1となりました。

景気ウォッチャーの見方は、「景気は持ち直している。先行きについては価格上昇の影響などを懸念しつつも持ち直しが続くとみている」としています。

帝国データバンクの3月調査である「TDB景気動向調査」の結果は3月の景気DIは前月比1.8ポイント増の43.9と4ヶ月ぶりに改善しました。

不動産DIも前月比1.2ポイント増の47.5と3ヶ月連続で改善しています。

景況感に対する声として

「新型コロナ禍の反動なのか、企業の転勤が急増し、社宅需要が増えている」

「新型コロナ明けで、メンテナンス関連需要が増加する」

との声が挙がっています。

賃貸市場の活性化を受けて、賃貸住宅の供給者である不動産投資家も積極姿勢です。

賃貸住宅関連への投資は、安定したキャッシュフローが期待できる不動産として投資需要が強く、相次ぐ新規建設や物件売買が見られます。

それがよく表れているのが、賃貸住宅の新設です。

国土交通省の発表によると2月の貸家新設住宅着工件数が前年同月比4.7%増と24ヶ月連続で増加しています。

過去2年間の新築ペースが前年を上回っており、賃貸経営の人気を物語っています。

旺盛な投資が続いている賃貸市場ですが、一方で市場の動きは速く、経営環境はシビアになっているといえるでしょう。

既存物件のオーナー様などは管理面の充実などを図って変化に備えていく姿勢が必要といえるでしょう。

我々ハッピーハウスも管理面を充実させ、引き続き高入居率からの安定経営に繋げていく取り組みを行っております。

空室や管理にお悩みのオーナー様がいらっしゃいましたら、是非ともハッピーハウスにお声がけ下さい。

景気の緩やかな持ち直しを受けて、土地価格の上昇が見られます。

国土交通省が公表した令和4年第4四半期の地価動向を調査した、地価LOOKレポートによると、令和4年10月1日～令和5年1月1日の地価動向は、コロナ禍の影響があってもマンション需要の堅調さに加え、店舗需要の回復が進んでいます。

令和元年第4四半期以来3年ぶりに全ての地区において上昇または横ばいとなり下落地区はゼロとなりました。

この調査は、東京都の35地区をはじめ、大阪圏19地区、名古屋圏8地区、地方圏18地区の全国80地区が対象です。

住宅地では、マンション需要に引き続き堅調さが認められたことから、上昇が継続し23地区全てで上昇が継続しました。

商業地でも、店舗系の地区を中心に人流の回復傾向を受け、店舗需要の回復が見られたことなどから、上昇地区が増加し、下落地区がゼロとなりました。

緩やかながらでも景気が回復していることを証明する指標といえるでしょう。

賃貸市場を取り巻く景気の動向ですが、景気の指標となっている内閣府の3月公表の「景気ウォッチャー調査」(街角調査)によると、2月の景気DIは前月を1.5ポイント上回り50.8ポイントとなっています。

調査結果から景気ウォッチャーは「景気は緩やかに持ち直している。先行きについては価格上昇の影響を懸念しつつも、緩やかな持ち直しが続くと見ている」とまとめています。

帝国データバンクが3月3日に発表した「TDB景気動向調査」によると、2月の景気DIは前月から横ばいの42.1となり、国内景気は足踏み状態で推移しました。

業界別の不動産DIは、前月比0.2ポイント増の46.3と2カ月連続で改善。

また、国内景気の今後については、「下振れ要因を多く抱えて弱含みながらも、おおむね横ばい傾向で推移すると見込まれる」としています。

同じような賃貸マーケット情報として、㈱LIFULLが発表した「LIFULL HOMESマーケットレポート2022年10月～12月期」を見てみましょう。

首都圏の賃貸市場は掲載物件平均賃料が「東京都心6区」、「東京23区その他」が前年比横ばいで推移しています。

郊外では「東京都下」、「埼玉県」、「千葉県」が前年と比べ上昇しています。

ただし郊外では不動産検索サイト「HOMES」に掲載されている賃料が前年比上昇していますが、反響があった賃料は下落傾向といった結果です。

一方、近畿圏の賃貸市場では「大阪市その他地区」で「賃貸ニーズの増加傾向が続く」となっています。

福岡市は平均賃料、反響賃料とも1%～2％程度の上昇となっており、比較的順調な推移を示しているといえるでしょう。

賃貸住宅入居者や住宅購入者の意識を調査したアンケート結果が全国宅地建物取引業協会連合会と全国宅地建物取引業保証協会から発表されました。

「2022年度　住宅の居住志向及び購買等に関する意識調査」は全国の20歳以上の男女を対象に9月の「不動産の日」にアンケートしたものです。

回答者数は約2万3千件。

主な調査結果の中から賃貸住宅に関連する項目を中心に取り上げました。

持ち家派と賃貸派の割合を見てみると、持ち家派が約78%に対し賃貸派は約22%です。

2021年度と比較すると、持ち家派がやや減少しており、持ち家派の減少分、賃貸派が増えています。

男女別・年代別・地域別とも賃貸派が増加していますので、全体的にまんべんなく賃貸の需要が高まっているといえます。

持ち家ではなく、賃貸を選択する理由としては、

・住宅ローンに縛られたくはない

・天災時のリスクが怖い

・税金負担が嫌

などが主な理由です。

この上位3つの理由は過去5年間変化がありません。

住宅ローンや天災等、将来のリスクについて意識が高いことが読み取れます。

賃貸時に重視する点としては、「家賃」が2020年と2021年に引き続き最多です。

次いで、「交通の利便性が良い」、「周辺・生活環境が良い」となっており、間取りや日当たりといった物件情報よりも住環境が重視されているのがわかります。

但し、年代別に見ると、60代以上は日当たりを重視していることなど、年代別にはそれぞれ理由が異なるケースも散見されます。

近年の特徴として、コロナ禍の影響もあり「医療機関が近くにある」といった点が注目されていることも挙げられるでしょう。

こうしたデータベースから賃貸住宅をベースとする賃貸派の割合は常に一定数を占めていることがわかります。

賃貸住宅入居者の多様な要望に添うことが課題ともいえるでしょう。

私共ハッピーハウスも入居者のニーズを探ることに対して、重要性を感じており、オーナー様の安定した賃貸経営に役立てるため、契約者、退居者にアンケートを実施しています。

アンケートの内容は、契約者だと、決め手になった理由や気に入った設備、退居者なら退居の理由や住み心地といったことなどです。

集計内容などから最新のニーズを導き、入居へ繋がる提案を行います。

ご所有の物件において、なかなか入居が決まらず不安なオーナー様などいらっしゃいましたら、お気軽にハッピーハウスへお問い合わせください。

賃貸経営を検討するにあたり、気になるものの一つが入居者の家賃滞納ではないでしょうか。

せっかく部屋は決まっているのに、家賃が入らないとなると、オーナー様にとって頭の痛い問題となってしまいます。

家賃滞納に関連した裁判で、最高裁判所の判決が出され、その判決が多くの耳目を集めました。

家賃滞納問題の難しさが改めてクローズアップされたものです。

この裁判は、家賃保証会社の契約条項の有益性が争われた訴訟で、最高裁が消費者契約法に基づいて、条項を無効とする判断を下し、契約書の使用差し止めを指示しました。

保証会社が入居の際に、賃借人と交わした契約内容に基づいて対応しようとした行為自体が無効とされたもので、家賃滞納の対策の難しさを物語る判決となっています。

家賃滞納に関しては、数自体はそう多くはないものの一定数が見られており、特にコロナ禍の影響や長引く景気の低迷などで滞納率が高まっているのが現状です。

家賃滞納が起こった場合、家賃の集金を含めた一括管理を委託している場合や家賃保証会社を利用している場合など、オーナー様が直接対応することはありません。

不動産管理会社や家賃保証会社が対応し解決に向けて対応します。

問題なのは自主管理のオーナー様です。

家賃滞納が悪化するケースが最も多いのは入居者と直接のやり取りを行う自主管理のオーナー様といえます。

滞納額が膨れ上がり、大きな問題にならないためにも、初期に手を打つことが重要なポイントといえます。

特に自主管理のオーナー様は、家賃滞納リスクを抑えるためにも、不動産管理会社に管理を依頼するか、家賃保証会社などの利用を検討しておくといいでしょう。

アパートやマンションの建設や購入にかかるアパートローンの実態が「2022年度住宅ローン貸出動向調査」から読み取ることができます。

この調査は、住宅ローンを取り扱う金融機関に対し、住宅ローンの取り組み姿勢や審査などに関するアンケート調査を行い、集計したものです。

アパートローンに対する新規ローンの取り組み姿勢については、現状、今後とも「現状維持」が多いのですが、前年度と比較すると、「現状維持」、「消極的」は減少しています。

さらに「現状維持」と「積極的」で全体の9割近くになるなど、基本的には金融機関の見解として前向きであるといった傾向が強いようです。

また、アパートローンの融資にあたって気になるのは融資にあたって重視する点です。

最も重視するとの回答が多かったのが「物件の収支バランス」でした。

次いで「顧客属性(返済能力等)」「立地(利便性)」と続きました。

その他には、「担保評価」「周辺環境」「物件の性能(断熱　耐震等)」「建設事業者(依頼性等

)」があります。

ローンの借り入れに関する本審査の申請、回答結果の所要期間は、平均6.6日です。

借り換えの取り組み姿勢については、現状、今後とも「現状維持」が最も多く、前年度との比較では、現状、今後とも「消極的」は減少し、「積極的」が増加しています。

不動産融資に関しては、金融機関は積極的に取り組んでいる傾向が強いようです。

ただし、物件の収支バランスにおいて十分な検討を行い、不動産投資を始める必要があるといえるでしょう。

コロナ禍からやや解放されて、賃貸市場は賑わいを見せています。

3月に入り、新年度の新しい生活の準備のため、人の往来が増えています。

賃貸住宅を探すお客様の動きも活発で、コロナ禍から幾分解放されて、賃貸市場は賑わいを見せているといえるでしょう。

賃貸需要を占う人の動きですが、昨年1年間の日本人と外国人の日本国内の移動状況は、都道府県間移動者数が約3.1%増加しました。

リモートワークなどの広がりで都市部の人口減が大きな懸念となりましたが、3大都市圏全体では、8万1千人の転入超過となり、中でも目を引いたのが東京圏の転入超過数です。

前年と比較して1万8千人も拡大しており、現在でも東京圏への転入超過は緩やかに拡大傾向が続いています。

賃貸住宅の動向を把握する指標のひとつとして新築住宅着工件数が挙げられます。

最新データによると、2022年12月は22カ月連続で前年同月を上回っているとの結果です。

2022年1月～12月の1年間では前年比7.4%増の34万5千戸が新設着工されています。

2年連続の前年比増で、過去4年間で一番多い着工件数となっています。

ここで懸念されるのが、新築住宅と既存住宅の競合です。

新築住宅ばかりが決まり、既存住宅が取り残されてしまうといった不安材料があります。

しかし日本の人口が減少しているのは、周知のとおりですが世帯数は増加しています。

引用：総務省統計局「令和２年国勢調査　人口等基本集計結果　結果の概要 」

新築増に対し、世帯増が影響して新築分が吸収され、築古物件との差別化が取れています。

バランスが取れている影響もあってか、需要全体の家賃ランクは従来と変わっておりません。

募集賃料は比較的堅調な上昇傾向です。

このような賃貸市場の現状を受けて、現在の主な動向として以下の点が挙げられます。

どの内容も賃貸経営には比較的追い風要因といえます。

ハッピーハウス株式会社でも1月～3月の繁忙期に多くのお客様に来店いただきお部屋探しのサポートを行っています。

空室で悩んでいるオーナー様などいらっしゃいましたら是非ともお声がけ下さい。

2023年も1か月半ほどが経過し、コロナ禍で社会が揺れる中、賃貸ビジネスは新春の繁忙期を迎えています。

徐々に行動制限が緩和されている中、人々の活動の広がりとともに景気の持ち直しへ期待が一層高まっています。

感染抑制と経済活動の両立が進む

賃貸市場を取り巻く景気の指標を内閣府、日銀などの調査・報告からまとめました。

景気の指標となっている内閣府が公表する令和4年12月の「景気ウォッチャー調査」(街角景気)によると、2～3か月先の景気の先行きに対する判断DIは47.0

雇用関連のDIは低下したものの、家計動向関連、企業動向関連のDIが上昇したことから、前月を1.9ポイント上回っています。

「景気は持ち直しの動きがみられる。先行きについては、持ち直しの期待がある一方、価格上昇の影響などに対する懸念が見られる」とまとめています。

日本銀行が3か月に一度公表する地域経済報告の「さくらレポート」によると、各地域の景気の総括判断を「資源高の影響などを受けつつも、供給制約の影響が和らぎ、感染抑制と経済活動の両立も進むもと、多くの地域で持ち直している」との報告です。

住宅投資については、「貸家における富裕層の相続税対策需要に陰りは見られていない」、「投資家のマインドが慎重化しているため、貸家の着工は先行き減少する見通し」などの声が関連する企業サイドから挙がっています。

今後の景気動向には気が許せませんが春先にかけて、諸物価の上昇が落ち着けば景気回復への兆しに期待が持てそうです。